推進老舊小區(qū)改造 創(chuàng)造高品質生活空間

近日，全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作現場會在沈陽召開，遼寧省、浙江省、遼寧省沈陽市、北京市石景山區(qū)、重慶市九龍坡區(qū)、湖南省長沙市、廣東省廣州市等地交流了經驗做法。

遼寧：聚焦“為民、便民、安民” 把老舊小區(qū)改造“改”到群眾心坎上

近年來，遼寧省住房城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)聚焦“為民、便民、安民”，著力實施以老舊小區(qū)改造、老舊管網改造等為重要內容的城市更新行動，逐步形成以黨建引領為核心、以共同締造為主線、以完整社區(qū)為目標、以“1358”工作法為路徑的具有老工業(yè)基地特色的老舊小區(qū)改造之路。

堅持民生為要 強化謀定快動

遼寧省委、省政府始終把老舊小區(qū)改造作為重要的民生工程和發(fā)展工程。2022年，省委、省政府作出實施全面振興新突破三年行動的重大決策部署，聚焦10個方面突破、50項重點任務聚力攻堅，把實施城市更新行動作為一項重要內容，全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。省政府將老舊小區(qū)改造列入15項重大工程，清單化、項目化、工程化推進，努力實現當年開工、當年完工；連續(xù)四年納入省政府民生實事，連續(xù)三年對改造成效明顯的地區(qū)實施正向激勵，共給予2700萬元資金獎勵。遼寧省制定改造建設導則和典型示范項目評價標準，在沈陽、大連、鞍山、丹東召開全省老舊小區(qū)改造現場會，推廣示范城市經驗做法，培育31個創(chuàng)新示范案例。

在發(fā)改、財政、住房城鄉(xiāng)建設等部門的密切配合下，2019~2023年，全省累計改造老舊小區(qū)5230個，建筑面積1.64億平方米，惠及居民237萬戶，改造規(guī)模居全國前列。

遵循城建規(guī)律 創(chuàng)新務實舉措

作為老工業(yè)基地，遼寧省按照“先民生、后提升，先急需、后改善”的原則，創(chuàng)新實施“1358”工作法，圍繞一項總體要求系統(tǒng)謀劃，區(qū)分三個改造階段分類指導，完善五個工作機制統(tǒng)籌推進，聚焦八項重點任務有序實施。著力在“三個堅持”上下功夫：

堅持雪中送炭，基礎類改造應改盡改。遼寧省把解決“屋里冷、房頂漏、下水堵”等群眾急難愁盼問題放在首位，采取“先地下、后地上”改造順序，開展“訪民問暖”活動，統(tǒng)籌實施老舊小區(qū)和老舊管網集中連片改造，屋面防水、外墻保溫、管網改造一并實施。近五年，全省累計配套改造小區(qū)內各類管網10300公里、改造小區(qū)道路2000萬平方米、增加外墻保溫720萬平方米、改造屋面防水2700萬平方米，冬季供暖時改造后的室內溫度普遍提升2~3攝氏度，居民對供暖質量的訴求下降45%。

堅持宜居安居，完善類改造因地制宜。各地在兜底做好基礎類改造的基礎上，結合小區(qū)實際和群眾需求，注重做好加裝外掛電梯、增設綠地亭廊、安裝路燈攝像頭、增加停車位、安裝車輛充電樁等完善類改造，讓居民推窗見綠、抬腳入園，隨時能夠健身休閑。沈陽市小西小區(qū)在全省率先加裝電梯，取得積極示范作用。大連市金普新區(qū)融入低碳新思路推進老舊小區(qū)改造。丹東市以永安花園小區(qū)為試點，實施智能路燈、智能停車、人臉識別等11項智能系統(tǒng)改造，打造“智慧小區(qū)、數字生活”。

堅持民呼我應，提升類改造共同締造。在改造實踐中，各地圍繞動員群眾共建、存量資源整合利用等方面進行探索，配套建設社區(qū)黨建活動中心、養(yǎng)老服務站、老年食堂、便民網點等社區(qū)服務設施，不斷完善公共服務功能。沈陽市牡丹社區(qū)引入居家養(yǎng)老服務機構，開通就醫(yī)綠色通道，做實“暢通、暖房、美化、亮化、文化”五項民生工程。鞍山市在小區(qū)內植入“8890幸福驛站”，完善黨政服務、訴求辦理、貧困幫扶、便民服務、醫(yī)養(yǎng)結合、金融服務六大功能。

推動工作下沉 打造治理新局

老舊小區(qū)改造不僅是改造工程，也是推進社會治理具體實踐。遼寧省將老工業(yè)基地基層黨建引領優(yōu)勢充分融入改造全過程，注重發(fā)揮小區(qū)基層黨組織和廣大黨員帶頭作用，引領居民由“旁觀者”轉向“參與者”，由“要我改”轉向“我要改”，打造共建共治共享的社會治理新格局。

前期準備階段，黨建引領、問需于民。遼寧省堅持群眾的事讓群眾商量著辦，采取線上線下相結合的方式，因地制宜積極搭建議事平臺，從提出改造建議到商量改造方案由居民全程參與。沈陽市建立“人民設計師”制度，即“一個社區(qū)一名設計師、一個小區(qū)一張圖紙”，充分結合居民意愿確定改造方案。大連市開展“黨員下沉小區(qū)”活動，每個改造項目選派一名黨員具體負責，公開聯(lián)系方式，及時協(xié)調解決問題。鞍山市實行“五步議事法”，建立“自下而上”生成改造項目機制。

中期改造階段，過程監(jiān)督、問計于民。為凸顯居民在改造中的“主角”地位，遼寧省建立以小區(qū)為單位的居民監(jiān)督機制，搭建由居民監(jiān)督員，街道辦事處，設計、建設和施工單位等共同參與的平臺，鼓勵具有技術專長的居民參與工程監(jiān)督，將居民滿意度納入改造評價指標，實行“民意驗收”和專業(yè)驗收相結合。沈陽市建立“一評雙考兩公開”監(jiān)督機制，運用第三方考核和社會評價的方式，對改造工程定期考核評議。大連市采取掃描二維碼、填寫紙質問卷、電話回訪等多種方式，擴大改造調查覆蓋面。鞍山市改造過程中累計發(fā)放調查問卷20余萬份，居民參與調查率95%，滿意率98%以上。

后期管理階段，共同治理、問效于民。遼寧省將社區(qū)治理能力建設融入改造之中，調動小區(qū)居民、社會力量和關聯(lián)單位積極性，推動治理重心向基層下移，共商共建老舊小區(qū)管理長效模式。沈陽市將“兩鄰理念”融入長效治理，構建“居民協(xié)商議事委員會+居民自我管理委員會+物業(yè)服務中心”于一體的協(xié)商共治體系。大連市采用設計、采購、施工、運營一體化的“epc+o”的模式，吸引社會資本參與老舊小區(qū)改造管理。本溪市推動“業(yè)委會+物業(yè)公司+社區(qū)+志愿者”的自助式物業(yè)管理模式。丹東市、錦州市充分發(fā)揮基層黨組織戰(zhàn)斗堡壘作用和黨員先鋒模范作用，推動“支部建在小區(qū)”“黨旗飄在小區(qū)”。

實施有機更新 注重以“新”換“心”

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是實施城市更新行動的重要內容。遼寧省順應城市發(fā)展規(guī)律，轉變城市建設理念，以老舊小區(qū)改造為切口，以實施重大民生工程為抓手，完善公共服務功能，建設完整社區(qū)試點，傳承城市歷史文脈，統(tǒng)籌推進老舊小區(qū)、老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)連片開發(fā)更新改造。目前，全省現有歷史文化街區(qū)19條、歷史建筑1314棟，一批具有示范創(chuàng)新引領作用的城市更新項目和幸福生活場景不斷涌現。沈陽市方城歷史文化街區(qū)以保護修繕歷史建筑為核心，與現代文旅功能相融合，打造集非遺文化、美食、休閑、娛樂為一體的城市文化休閑區(qū)。大連市冰山慧谷智慧產業(yè)園以冰山集團老廠區(qū)為藍本，通過統(tǒng)一的設計風格和創(chuàng)新多元的運營策略，成功轉型為工業(yè)文化和科技創(chuàng)新的雙核心集群產業(yè)園。朝陽市利用市委、市政府搬遷舊址，建設文化公園、人民公園，實現“還景于城、還綠于民”。

遼寧省將學習借鑒其他省份的好經驗、好做法，按照省委、省政府全面振興新突破三年行動的統(tǒng)一部署，搶抓發(fā)展機遇期和政策窗口期，圍繞好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設，深入推動老舊小區(qū)改造，穩(wěn)步實施城市更新行動，為推動住房城鄉(xiāng)建設事業(yè)高質量發(fā)展貢獻力量。

浙江：推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新 助力城市更新多元化發(fā)展

自2019年國家啟動新一輪城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作以來，浙江省按照相關決策部署，大力推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，已累計開工改造5550個老舊小區(qū)，惠及居民176.4萬戶，基礎設施、小區(qū)環(huán)境明顯提升。

主動探索自主更新方式

近期，浙江省總結推廣杭州市拱墅區(qū)“浙工新村”、衢州市江山市“永安里片區(qū)”更新案例，主動探索以業(yè)主自主更新方式推進拆改結合型的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造：

加強頂層設計，明確政策路徑。今年4月1日，經省政府同意，省住房城鄉(xiāng)建設廳與省發(fā)展改革委、省自然資源廳聯(lián)合印發(fā)了《關于穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導意見（試行）》，進一步明晰了房屋所有人法定維護更新責任，推動政府角色從原先的出資者、實施者回歸到組織者、引導者，負責利益統(tǒng)籌、項目審批、工程組織等協(xié)調工作，真正把改造的“決定權”交還給小區(qū)居民。通過自主更新，對建成年代早、建設標準低、危舊房比例高的老舊小區(qū)開展拆除重建，系統(tǒng)解決房屋結構安全、電梯加裝、停車位配置、公共服務配套和設備更新等問題。

堅持因地制宜，推動試點先行。通過前期摸排、宣傳發(fā)動和各地遴選，目前浙江省已初步形成了15個第一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點項目，涉及改造面積54.72萬平方米、居民5436戶。省住房城鄉(xiāng)建設廳積極指導各地細化制定工作方案，落實政府牽頭抓總、部門和街道協(xié)同推進的工作機制，力爭加快形成一批多種類型的自主更新模式案例。

加強宣傳引導，營造輿論氛圍。指導意見出臺后，省住房城鄉(xiāng)建設廳于4月11日上午召開了浙江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作新聞通氣會。國內主流媒體關注，相關報道當天閱讀量均超百萬。

系統(tǒng)總結有效經驗做法

實施模式上，堅持政府引導、業(yè)主主體。自主更新意愿集中的住宅小區(qū)，成立業(yè)主自主更新委員會作為組織實施主體，自愿提出更新申請，由政府納入自主更新計劃后，制定自主更新方案由業(yè)主共同作出決定。如浙工新村項目，以“一樓幢一代表”為原則成立由13人組成的自主有機更新委員會，代表多數居民行使權利并委托政府部門實施改造，有力地推動共識統(tǒng)一、居民簽約、問題協(xié)商等工作。

審批流程上，堅持流程優(yōu)化、部門協(xié)同。指導各地結合實際制定相關政策和條件，并按照“一事一議”原則確定試點項目審查審批流程。推行部門聯(lián)合審查機制，根據聯(lián)審意見辦理相關許可審批手續(xù)。嚴格納入工程質量安全監(jiān)督程序，組織聯(lián)合驗收，完成竣工驗收備案后，業(yè)主可直接辦理不動產登記。

政策設計上，堅持激勵引導、因地制宜。加強政策激勵，通過適當增加居住建筑面積、申請住房公積金、減免經營服務性收費等提高居民開展自主更新的積極性。優(yōu)化技術標準適用，如試點項目無法達到現行標準和規(guī)范，允許通過技術措施以不低于現狀條件為底線進行更新。

資金籌集上，堅持居民為主、多元籌措。堅持以居民出資為主的資金籌集方式，有效破解了傳統(tǒng)更新改造中政府兜底的問題。如拱墅區(qū)浙工新村項目，通過居民戶均出資90萬元左右、政府原有政策補貼（完整社區(qū)建設、加裝電梯等）、金融貸款支持等措施，有效實現項目資金總體平衡。如江山市永安里片區(qū)項目，新房面積與原房屋產權面積對等部分，居民承擔1500元/平方米的建安成本，超出擴面部分按8000元/平方米結算，通過適當提高容積率增加的房屋按套補繳土地出讓金方式，出售收益沖抵部分建設資金，總體實現資金平衡。

通過城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新，從“要我改”到“我要改”，扭轉了多年以來的主體角色“錯位”現象；從“改一時”到“改長久”，破解了老舊小區(qū)危舊住宅解危的民生難題；從“異地安置”到“原址重建”，更好滿足了居民故土情結的精神需求。

積極穩(wěn)妥推動試點工作

隨著城市建設發(fā)展逐步進入存量時代，一批危舊住房較多的老舊小區(qū)僅僅通過環(huán)境整治提升已經難以解決根本的民生和安全問題。省住房城鄉(xiāng)建設廳將積極穩(wěn)妥推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作。

鼓勵各地結合地方實際探索創(chuàng)新，努力形成一批可復制可推廣的自主更新模式案例，逐步完善城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新的政策和標準體系，為全國城鎮(zhèn)社區(qū)更新改造提供“浙江案例”。

沈陽：構建城市新圖景 打造魅力新沈陽

近年來，遼寧省沈陽市圍繞推進城市發(fā)展與轉型，堅持高品質、精益心，全面實施社會民生保障、產業(yè)經濟振興、人文魅力彰顯、綠色生態(tài)優(yōu)化、韌性智慧支撐城市更新五大行動，從建設好房子向好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)延伸擴面，持續(xù)提升城市功能品質、服務品質、生態(tài)品質、文化品質，努力建設現代化、生態(tài)化、國際化大都市。

高起點規(guī)劃 著力轉變發(fā)展方式

沈陽市牢牢把握“一個尊重、五個統(tǒng)籌”，堅持走內涵式、集約型、綠色化的高質量發(fā)展新路子，推進以業(yè)興城、以綠蔭城、以園美城、以水潤城、以文化城，打造“文韻盛京、綠水屏山、城塔形勝、活力家園”。

優(yōu)化空間格局。著眼“面”，構建“北美南秀、東山西水、一核九點、一帶五軸”的國土空間開發(fā)保護格局，優(yōu)化“一主三副、一河兩岸”的中心城區(qū)發(fā)展格局，精心繪制城市骨架；著眼“線”，制定城市更新中長期規(guī)劃，編制綜合交通、海綿城市、全域水網、綠地系統(tǒng)、歷史文化名城保護等專項規(guī)劃，系統(tǒng)改善城市環(huán)境；著眼“點”，確定35個核心發(fā)展板塊，構建“1+3+2”規(guī)劃體系，推動城市向多中心、組團式、網絡化發(fā)展，打造城市結構關鍵點、城市建設新亮點、城市經濟增長點。

強化設計引導。夯實生態(tài)本底，堅持適地適樹，以疏朗開闊的自然特色風貌為主，著力推進“鋪滿綠”、水系連通等工程，展現沈陽渾厚、大氣、舒展的北方特色大山水格局；加強文脈傳承，充分利用歷史文化、紅色文化、工業(yè)文化、民族文化資源，依托沈陽故宮、中國工業(yè)博物館等，推出一系列文旅新場景、沉浸打卡地，在歷史與現代交融中涵養(yǎng)文化底蘊、激發(fā)城市活力；注重體驗視角，大至樞紐、街區(qū)、建筑，小至綠籬、道牙、井蓋，每一處都精雕細琢，一步一景、串景成線、連線成片，建成集風景、人文、時尚于一體的青年大街、恒達路、文藝路等一批青年友好型街區(qū)，讓city walk成為新風尚。

細化實施路徑。抓深入體檢，精準查找房屋安全耐久、小區(qū)設施完善、街區(qū)活力建設、城市競爭力提升等方面的短板弱項，從2019年開始每年確定問題清單和整治建議清單，制定實施計劃逐步解決；抓項目包裝，統(tǒng)籌資源稟賦、用地布局、設施配套等要素劃定更新片區(qū)，策劃收益率高低，進行項目合理搭配，形成沈北新區(qū)eod項目、和平灣“社會投資人+epc”、太原街片區(qū)跨項目統(tǒng)籌等多種融資模式，吸引央企、金融機構、民間資本等多方投入，“一河三灣”央地合作投資達583億元；抓持續(xù)運營，構建規(guī)劃、建設、運營一體化更新模式，將后期運營前置考慮，引入實力強、資源廣、經驗豐富的運營商提前介入業(yè)態(tài)策劃，引導規(guī)劃方案設計，探索租讓結合、特許經營等方式，激發(fā)經營主體參與積極性，1905文創(chuàng)園、紅梅文創(chuàng)園、春天文化創(chuàng)意產業(yè)園、東貿庫時代之城、奉天巷等一批項目持續(xù)迸發(fā)強大活力。

高標準建設著力提升城市品質

沈陽市堅持對標一流、追趕一流、成為一流，將“三問于民”貫穿于城市更新項目決策、建設和管理各個環(huán)節(jié)，打造群眾點贊的高品質生產生活生態(tài)空間。

堅持全過程公眾參與。以老舊小區(qū)改造為例，改造前，人民設計師采取入戶走訪、問卷調查、座談討論等多種方式征集意見，一區(qū)一策、一樓一策為居民量身定制改造方案；改造中，設立公示板，公示改造內容、參建方信息、監(jiān)督電話等，成立居民監(jiān)督小組，對改造進度、質量實時監(jiān)管；改造后，實行過程滿意度調查、綜合滿意度測評、民意驗收制度，居民滿意率低于90%的不予驗收。

堅持全要素規(guī)范標準。注重形成互學互鑒的工作導則，老舊小區(qū)突出“一拆五改三增加”，推進地上地面地下一體化改造；背街小巷實施“一拆五改五提升”，營造環(huán)境優(yōu)美、交通順暢、管理有序、安全文明的街巷環(huán)境；口袋公園梳理17條建設要求，滿足居民休閑、健身、娛樂多樣化需求；街路更新提煉54個要素，實施空間形態(tài)、經濟業(yè)態(tài)、環(huán)境生態(tài)、文化活態(tài)全面更新。

堅持全鏈條質量管控。著眼打造精品工程、樣板工程，保障設計呈現，設計人員采取圖上作業(yè)與腳步丈量相結合的方式跟蹤校核，確保規(guī)劃設計落實落地；嚴格督促檢查，發(fā)布城市更新項目質量監(jiān)督控制要點，建立問題發(fā)現處置機制和監(jiān)督督查機制，按照“預防—發(fā)現—處置—警示—提升”五步工作法解決問題，提高科學化、規(guī)范化管理水平；開展聯(lián)合驗收，組織各領域專業(yè)人員在施工過程中和結束后，滾動交辦問題清單，持續(xù)整改至驗收達標。

高效能治理著力夯實基層基礎

沈陽市將探索特大城市現代化治理新路子作為城市更新的重要內容，深入貫徹落實“社區(qū)建設光靠錢不行，要與鄰為善、以鄰為伴”“加強社區(qū)基層黨組織建設，加強和改進社區(qū)工作，推動更多資源向社區(qū)傾斜，讓老百姓體會到我們黨是全心全意為人民服務的，黨始終在人民群眾身邊”等要求，堅持黨建引領、踐行“兩鄰”理念，推開攜手打造更加幸福美好家園行動，構建共建共治共享基層治理新格局。

傳遞民生溫度。建立管理機制，老舊小區(qū)全面推開紅色物業(yè)，深化社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，高標準建設社區(qū)黨群服務中心180個、小區(qū)黨群服務站315個，開展“我是雷鋒”志愿活動等活動，凝聚基層治理合力；健全服務體系，聚焦為民、便民、安民，推進舒心就業(yè)、幸福教育、健康沈陽、品質養(yǎng)老等民生工程進社區(qū)，今年全面推開“解民憂、紓民困、暖民心”行動，解決群眾關切問題，把好事實事做到群眾家門口、心坎上；筑牢安全防線，2680個社區(qū)（村）全部建立零事故、零案件、零糾紛“三零”工作室，今年進一步提質擴面，推進“三零”工作室進企（事）業(yè)單位，增強事故防范化解、案件違法打擊、糾紛源頭治理能力。

體現繡花精度。開展全面整治，推動城市管理標準化、設計化、法治化、網格化、社會化、智能化，著眼潔化序化綠化亮化美化文化，常態(tài)化實施道路橋梁維護、行道樹補植、城鄉(xiāng)接合部環(huán)境衛(wèi)生整治等精細化管理十大行動，讓城市的每一個角落面貌一新、煥然一新；聚焦重點攻堅，以清洗主次干道、公園廣場、城市家具等為重點治“臟”，以規(guī)范停車秩序為重點治“亂”，以整治圍擋、規(guī)范門牌廣告招牌、清理建筑立面、整修路面為重點治“差”，著力消除城市治理頑疾；加強服務引導，推動由管理向服務轉變，取消阻車石設置慢行空間提示牌，施工圍擋張貼安全溫馨提示語，公共區(qū)域增設便民信息欄，適合街區(qū)允許店外經營，于細微之處體現城市柔性管理服務。

提高智慧程度。構建高效運行機制，強化“一網統(tǒng)管”，建立問題“發(fā)現—推送—處置—反饋—評估”閉環(huán)管理流程；不斷豐富應用場景，發(fā)揮城市運行管理服務平臺智能化支撐作用，開發(fā)“控渣土”“掃凈路”“好停車”等解決城市管理痛點難點，今年開通數字城管“找茬”通道，實現“移動辦”“掌上辦”，發(fā)現解決問題1.2萬個；建設風險評估體系，實時監(jiān)測燃氣、供水、排水、供暖、橋隧等安全運行狀態(tài)，有效避免風險隱患事件，提升城市韌性。

沈陽市將積極創(chuàng)新突破，不斷提高城市規(guī)劃建設治理水平，奮力譜寫新時代城市高質量發(fā)展新篇章。

長沙：圍繞民生需求 共建美好家園

湖南省長沙市是全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點城市，2019年以來，共改造老舊小區(qū)2297個，惠及居民35.71萬戶，拉動內需投資231億元，惠民生、穩(wěn)投資、擴內需的綜合效應日益凸顯。

聚力城市發(fā)展 精心謀篇布局

堅持高位統(tǒng)籌。長沙市以“三高四新”戰(zhàn)略為引領，組建市城市人居環(huán)境局，健全市級統(tǒng)籌、區(qū)為主體工作機制，全市“一盤棋”，為改造工作按下“快進鍵”。

堅持規(guī)劃先行。“無體檢不項目”，扎實開展老舊小區(qū)專項體檢，科學編制五年改造規(guī)劃、行動計劃，建立完善項目儲備庫，明確“十四五”期間改造總體目標任務，形成全市改造工作“一張圖”，區(qū)分輕重緩急，分步有序推進實施。

堅持政策發(fā)力。借鑒探索、先行先試。強化政策支撐，出臺長沙市老舊小區(qū)改造工作實施意見、技術導則、專營管線改造指導意見等40個配套政策文件，構建城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作制度框架和政策體系。

聚焦民生導向 注重內外兼修

推行片區(qū)模式。結合城市更新行動，科學劃分改造片區(qū)，實行多改合一、聯(lián)動改造，確保改一片成一片。2019年以來，共實施片區(qū)化改造項目107個，涉及小區(qū)869個、居民13.11萬戶，同步改造城鎮(zhèn)危房1800棟、完成城市斑點治理38.4萬平方米。

著力補齊短板。聚焦解決群眾“急難愁盼”問題，目前長沙市涉改小區(qū)基礎類改造已實現應改盡改，同步加裝電梯1286臺，新增停車位2.96萬個、充電設施6901個、文體場所和公共綠地等23.87萬平方米，便民綜合超市等229個。同時，深入推進綠色完整居住社區(qū)建設，共改建增設養(yǎng)老服務場所145個、托幼場所22個。

注重歷史保護。堅持保護、活化利用并重，保留城市歷史記憶。長沙市結合改造修葺歷史風貌建筑，打造歷史街巷，其中，潮宗街、坡子街、西文廟坪、白果園、西園北里等歷史街巷中的老舊小區(qū)成為“網紅打卡點”。

聚合各方力量 多元籌措資金

加大財政保障。為推動改造，長沙市級財政按6000元/戶、各區(qū)縣財政按不低于6000元/戶的標準予以兜底補助，主要用于基礎類改造；積極推進改造資金合理共擔，引導居民、專營單位、產權單位等共同出資。

集約部門資金。據悉，長沙市共統(tǒng)籌整合住房城鄉(xiāng)建設、發(fā)改、民政、衛(wèi)健、教育、體育等政策資金6億元，結合國球進社區(qū)、兒童友好城市創(chuàng)建、社區(qū)養(yǎng)老托幼等專項工作，用于老舊小區(qū)基礎配套、管線遷改和適老適幼、文體休閑、醫(yī)療康養(yǎng)等場所設施改造，分項同步實施，有效減輕財政壓力。

培育實施主體。市、區(qū)兩級均成立更新公司，以市場化方式實施一體化改造，共申報發(fā)行城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造專項債19.79億元，規(guī)?；瘜嵤┻\營主體出資4.28億元。

聚集黨建合力 助力長效發(fā)展

健全長效機制。長沙市推進黨建與改造深度融合，把建立涉改小區(qū)黨支部、明確后續(xù)長效管理作為改造前置條件，充分發(fā)揮基層黨組織戰(zhàn)斗堡壘作用和社會組織橋梁紐帶作用，指導成立業(yè)主委員會，健全居民議事制度，完善樓棟長制度，形成“黨組織+業(yè)主委員會+物業(yè)服務企業(yè)”的共建機制。

凝聚民意共識。改造前問需于民，推動設計師進小區(qū)活動，深入開展入戶調查，確保改造意愿征求達到80%以上，改造方案需要經過兩輪征詢、兩輪公示和兩級評審。改造中問計于民，搭建議事平臺，及時化解矛盾。改造后問效于民，認真開展群眾滿意度調查和績效評價。

強化基層治理。實行“民生吹哨，部門報到”，形成“黨建引領、聯(lián)動治理、多方參與”的基層治理新格局。此外，長沙市還出臺專門文件，推動開放式老舊小區(qū)引入專業(yè)物業(yè)管理。探索推進老舊小區(qū)房屋維修資金續(xù)繳歸集，比如長沙縣90%涉改小區(qū)共歸集物業(yè)維修資金1800萬元。

長沙市將善始善終、善作善成，加快推進老舊小區(qū)改造攻堅掃尾，推動城市建設高質量發(fā)展。

廣州：“繡花”功夫精準發(fā)力 居民生活“舊”地升級

近年來，廣東省廣州市以“繡花”功夫積極推進老舊小區(qū)改造，采取漸進式、織補式方式“修舊如舊”，注重歷史文化保護傳承，改善人居環(huán)境，完善公共服務設施配套，不斷增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

自2017年起，廣州市分三批次梳理制定了1625個老舊小區(qū)改造計劃，目前已完成改造1018個老舊小區(qū)、惠及68.6萬戶家庭、220萬居民，今年正在改造523個老舊小區(qū)，力爭2025年年底前基本完成老舊小區(qū)的改造任務。

動態(tài)管理健全工作機制

摸清底數，加強儲備。廣州市組織開展了以區(qū)摸查為主、市級加強核查統(tǒng)籌的底數核查工作，對2000年年底以前建成老舊小區(qū)反復篩查、突出重點、多因素比選，在已審定全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造“十四五”規(guī)劃的基礎上，進一步摸清、找準、擴大項目儲備庫，建立“項目儲備庫+年度計劃+中長期計劃”的計劃管理體系并進行動態(tài)更新管理，逐年滾動實施。

完善政策，部門聯(lián)動。廣州市出臺老舊小區(qū)改造工作實施方案，成立市長牽頭的領導小組，加強部門聯(lián)動，形成合力，推進各類專項工程同步實施。構建老舊小區(qū)改造1+n政策體系，建立健全工作機制，提供制度和組織保障。編制工作指引、設計導則等配套技術文件，從功能優(yōu)化、環(huán)境整治、基礎設施、公共服務設施、文化保護與傳承等八個方面強化規(guī)范。

補齊短板成片連片改造

聚焦民生，補齊短板，提高社區(qū)安全韌性。結合城市體檢發(fā)現的問題，對標完整社區(qū)建設標準，積極推進社區(qū)補短板行動，完善養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療等公共服務配套設施，積極推動既有住宅加裝電梯，重點改造水、電、氣、路等民生事項。

據統(tǒng)計，廣州市累計改造老舊建筑5083.05萬平方米，“三線”整治2942.91千米，增設無障礙通道178.2千米，完善消防設施8.1萬個，加裝電梯逾13000臺，新增社區(qū)綠地和公共空間1028個，配套室內兒童活動中心或場所207個。

成片連片，要素導入。拓展實施單元，出臺《廣州市以繡花功夫打造老舊小區(qū)成片連片改造示范區(qū)工作實施方案》，由單個小區(qū)改造向成片連片縱深推進，由小區(qū)物理空間改造向街區(qū)社會治理轉變。創(chuàng)新實施模式，科學劃分改造片區(qū)，以市場化運作方式引進社會資本參與改造項目建設、運營，拓寬資金來源渠道，加強全生命周期管理。后續(xù)管養(yǎng)方面，統(tǒng)籌停車場、廣告等存量資源，完善公共服務設施、市政公用設施及便民商業(yè)設施，比如增加社區(qū)服務站、社區(qū)文化活動中心、社區(qū)圖書館、怡康中心、長者飯?zhí)玫?，推動以改促治，提升街區(qū)活力。

多方參與實現可持續(xù)發(fā)展

創(chuàng)新路徑，多方參與。摸查老舊小區(qū)改造項目及周邊存量公有房屋資源底數，梳理社區(qū)功能短板，出臺《關于整合利用存量公有房屋促進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的意見》，引入社會資本參與改造建設和運營。出臺《廣州市老舊小區(qū)既有建筑活化利用實施辦法》，允許納入老舊小區(qū)改造的既有建筑進行活化利用，增加公共服務、便民商業(yè)設施、市政公用設施，建立健全活化利用既有建筑機制。探索引入社會資本參與路徑，印發(fā)《廣州市引入社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試行辦法》，鼓勵社會資本全鏈條或分階段參與老舊小區(qū)改造投資、設計、建設、運營和管養(yǎng)等，通過提供公共服務和增值服務，以運營收益反哺社區(qū)管養(yǎng)，比如白云區(qū)黃石花園采用epc+o模式實施招標，引入社會資本將首批60余套閑置公房改造為青年公寓，為新廣州人、青年人提供住所。

居民出資，自主更新。建立激勵機制，激發(fā)居民主人翁意識。在建設環(huán)節(jié)，探索居民出資與政府補貼相結合模式，比如番禺區(qū)出臺相關指引，對業(yè)主直接出資改造樓棟本體的項目，財政給予一定比例的補貼；在后續(xù)管理環(huán)節(jié)，引導居民自籌資金作為管養(yǎng)維護經費，比如花都區(qū)將業(yè)主出資情況作為納入改造計劃的重要衡量因素，設立共管賬戶引導居民共同出資。此外，探索舊城自主更新模式，編制《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法》，支持對老舊房屋拆除翻建，支持成套化改造，改善人居環(huán)境。

相關負責人表示，廣州市將再接再厲、持續(xù)發(fā)力，推動老舊小區(qū)改造工作走深走實。

聚焦重點，高水平打造精品改造項目，下足“繡花”功夫，以點帶面、精雕細琢，下大力氣打造一批品質精優(yōu)、管理精細、長效精品的老舊小區(qū)改造亮點項目，進一步提升人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

盤活資源，打造可持續(xù)發(fā)展“好小區(qū)”，持續(xù)探索建立老舊小區(qū)后續(xù)管養(yǎng)長效管理機制，通過成片謀劃，運用“城市運營”理念，挖掘文、商、旅等價值，摸排盤活轄區(qū)低效空間和存量房屋等各類資源，激發(fā)片區(qū)活力，實現小區(qū)自我“造血”以及改造的有機、可持續(xù)發(fā)展。

北京石景山：堅持首善標準 建設民生改善綜合體

北京市石景山區(qū)因服務首鋼等京西八大廠而設立，作為曾經的老工業(yè)區(qū)，呈現老廠區(qū)多、老房子多、老舊小區(qū)多、老齡人口多的“四多”特點。據了解，石景山區(qū)現有各類老舊小區(qū)177個，建筑面積813萬平方米，占全區(qū)住宅小區(qū)面積的66%。如何提升小區(qū)居住品質，解決老舊小區(qū)基礎設施建設薄弱、小區(qū)產權主體復雜、物業(yè)管理水平欠佳等問題，成為石景山區(qū)高質量發(fā)展過程中繞不開的“課題”。

“十四五”以來，按照“一個尊重、五個統(tǒng)籌”的城市工作基本思路以及“四好”建設要求，石景山區(qū)落實街區(qū)控規(guī)、引入社會資本，將老舊小區(qū)改造作為城市更新行動重要內容、將“三個革命”作為老舊小區(qū)改造的核心內容，著力打造民生改善綜合體。

目前，全區(qū)108個、552萬平方米的老舊小區(qū)已實現“應納盡納”，188萬平方米的老舊小區(qū)已完成改造，上下水改造整體實施率近90%，累計完成老樓加梯128部，讓更多群眾住上好房子、好小區(qū)的美好愿景逐步實現。

完善組織機制為改造保駕護航

石景山區(qū)堅持規(guī)劃先行，高質量編制《石景山區(qū)“十四五”時期老舊小區(qū)改造規(guī)劃》，建立“三級聯(lián)動”“五社共治”的老舊小區(qū)改造管理體系。同時，立足“小切口”“微改革”，在規(guī)劃引領、簡化審批、資源整合利用、引入社會資本、老樓加梯等方面建章立制。

全面開展老舊小區(qū)體檢，建立老舊小區(qū)全要素數據庫，滾動實施信息共享；完成自行車棚改造后便民業(yè)態(tài)營業(yè)執(zhí)照辦理；上線“老樓加梯”小程序，助力居民加梯“一鍵申請”，全程“掛圖作戰(zhàn)”，41部電梯加裝實現線上確認；優(yōu)化紅線外管線改造審批流程，各類專業(yè)管線施工“只改一次、一次到位”。

鼓勵試點創(chuàng)新拓展市場化路徑

石景山區(qū)積極拓展市場化改造路徑，初步形成“首開經驗”和“魯谷模式”，為北京市探索引入社會資本參與改造提供了有力支撐。

其中，“首開經驗”是區(qū)政府與市區(qū)屬國企合作推進的“區(qū)企合作”模式。借助企業(yè)搭建的投融資平臺及建管一體化、專業(yè)化優(yōu)勢，以“非經資產管理運營平臺+專業(yè)施工+專業(yè)管理”的全鏈條運作機制，助力300萬平方米的老舊小區(qū)改造項目落地實施。

“魯谷模式”是以屬地街道作為實施主體引入社會資本的“街區(qū)改造”模式。通過“一體化招標、一攬子改造、一本賬統(tǒng)籌、一盤棋治理”，實現了黨建引領下工程改造、物業(yè)管理和社區(qū)治理全方位統(tǒng)籌、融合、提升。

黨建引領基層治理畫出最大同心圓

依托“老街坊”議事廳、在職黨員“雙報到”等市區(qū)基層治理品牌，石景山區(qū)堅持通過黨建引領基層治理，加快物業(yè)管理納入社區(qū)治理步伐，實現老舊小區(qū)“改得好”，更要“管得好”。

目前，石景山區(qū)已實現物業(yè)管理、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、黨的組織和工作“三個全覆蓋”。通過低效空間再利用、停車收費管理等經營性收益反哺物業(yè)管理支出，實現可持續(xù)發(fā)展。先后出臺《石景山區(qū)老舊小區(qū)服務管理考核獎勵辦法》《石景山區(qū)住宅物業(yè)服務項目考核評價工作方案》，政府對物業(yè)服務企業(yè)的資金支持實現“以獎代補”，老舊小區(qū)物業(yè)服務收費率由46.27%提升至71%，群眾的獲得感幸福感安全感穩(wěn)步提升。

相關負責人表示，石景山區(qū)將牢牢抓住讓人民群眾“安居”這個基點，打造宜居、韌性、智慧城市，為群眾創(chuàng)造高品質生活空間。

重慶九龍坡：以“三立”提“三力” 打造老舊小區(qū)改造實踐樣本

九龍坡區(qū)位于重慶市主城都市區(qū)中心城區(qū)，是重慶工業(yè)母城、科技創(chuàng)新重鎮(zhèn)。近年來，九龍坡區(qū)深入踐行以人民為中心的發(fā)展思想，聚焦群眾急難愁盼問題，深入推進老舊小區(qū)改造。2019年以來，已實施改造老舊小區(qū)181個、634萬平方米，惠及群眾8.55萬戶。

立足區(qū)情增強“行動力”

作為重慶老工業(yè)基地和人口集聚地，九龍坡區(qū)城市陳舊度高、老舊小區(qū)規(guī)模大。據統(tǒng)計，2000年年底前建成的老舊小區(qū)共286個、823萬平方米，涉及居民11.25萬戶，改造任務繁重，情況復雜。

為此，九龍坡區(qū)堅持系統(tǒng)謀劃，不斷健全體制機制保障體系。

高位統(tǒng)籌，強化組織保障。構建“區(qū)領導帶頭抓、部門單位協(xié)同抓、平臺公司具體抓”的責任體系，建立工作領導小組，下設“一辦五組”工作機構；建立聯(lián)席工作會議制度，加強對老舊小區(qū)改造工作的指導、監(jiān)督和檢查。

多元融合，強化資金保障。堅持“合理落實居民出資責任、加大政府支持力度、持續(xù)提升金融服務力度和質效、推動社會力量參與”，建立資金共擔機制，通過多種路徑籌措改造資金。比如，紅育坡片區(qū)改造項目構建政府、社會、居民三方共治、風險共擔、利益共享、長效運營機制，形成“居民受益、企業(yè)獲利、政府減壓”多方共贏格局。

因地施策，強化政策保障。結合區(qū)情出臺《重慶市九龍坡區(qū)老舊小區(qū)改造和社區(qū)服務提升實施方案》，系統(tǒng)構建養(yǎng)老托幼類、治理服務類、實施提升類、土地供應類、資金保障類五大類政策保障體系，涵蓋《九龍坡區(qū)城市居住區(qū)配建補齊養(yǎng)老服務設施專項治理工作方案》《重慶市九龍坡區(qū)“一老一小”整體解決方案》等20余個政策標準，科學有序推進老舊小區(qū)改造。

立足問題凝聚“向心力”

針對“群眾不積極、社會難參與、民意難統(tǒng)一”三大難點，九龍坡區(qū)按照“群眾點單、專業(yè)把關、國企包片”的思路，探索多方參與模式。

群眾點單，“五議工作法”集民意。搭建以區(qū)級統(tǒng)籌、街道主導、社區(qū)協(xié)調、居民議事、社會參與為核心的“五議”工作機制，比如民主村老舊小區(qū)改造項目通過居民提議、群眾商議、社區(qū)復議、專業(yè)審議、最終決議的方式確定改造方案，將老舊小區(qū)改造有機融入基層治理，群眾滿意度達98%。

專業(yè)把關，“三師進社區(qū)”解民憂。在民主村社區(qū)建立“三師進社區(qū)”工作站，引入76位規(guī)劃師、建筑師、工程師，發(fā)揮專業(yè)技術優(yōu)勢，配對服務65個社區(qū)，引導居民共同參與，推動居民需求落地轉化。

國企包片，“投建管運治融”可持續(xù)。五大區(qū)屬國有企業(yè)按照“民生優(yōu)先、分片包干”的工作原則，參與對應區(qū)域老舊小區(qū)改造，聚焦多元投入、匠心營造、綜合管理、商業(yè)運營、基層治理、產城融合，“投建管運治融”一體化推進。

立足民生激發(fā)“生命力”

九龍坡區(qū)把提升老舊小區(qū)人居環(huán)境、保障群眾民生福祉當作頭等大事，聚焦基礎設施陳舊、環(huán)境臟亂差、公共服務功能缺失、管理低效等痛點難點，積極開展“三大革命”，為群眾創(chuàng)造高品質的生活空間。

體檢先行，開展“樓道革命”。結合市級城市體檢工作，按照“聽民意、解民憂、疏民怨、惠民眾”的工作思路，構建起“城區(qū)—社區(qū)—小區(qū)—房子”四大層級、“基礎＋特色”82項指標的體檢體系，創(chuàng)新開展居民議事堂、“市民醫(yī)生”等城市體檢公眾參與活動，全面查找小區(qū)問題，落實“邊檢邊改”。在民主村項目中通過體檢工作整理出17項問題清單，針對性提出解決方案，整體改造78棟建筑立面，升級改造樓棟排水、道路、消防、生活垃圾分類等基礎設施，提高住房安全韌性。

留改拆增，開展“環(huán)境革命”。創(chuàng)新“留改拆增”綜合改造模式，留文脈，延續(xù)老城歷史與特色風貌，保留傳統(tǒng)格局，展現多元文化；改功能，利用“邊角料”打造公共區(qū)域，修葺“老破小”促進價值回歸，挖掘零星用地、斷頭路、橋下空間等閑置地塊23萬平方米，拆除亭棚違建1000余戶，規(guī)整邊角地等3萬平方米；拆危舊，與棚改、治違、除危等多項工作打捆推進，破除安全隱患、路網梗阻和私搭亂建；增價值，補齊照明、管網等市政基礎設施，建設社區(qū)會客廳、社區(qū)食堂、社區(qū)健康中心等公共服務設施，打造一刻鐘便民生活圈、綠色社區(qū)、鄰里中心等。

黨建統(tǒng)領，開展“管理革命”。九龍坡區(qū)以黨群服務創(chuàng)新基層治理模式，將黨組織下沉到網格，黨員干部帶頭入駐社區(qū)服務站；以社區(qū)綜合黨委為中心，聯(lián)合相關部門、物業(yè)服務企業(yè)和居民等構建“1+ n”共治模式，形成“共建、共治、共議、共享”的新格局，實現“自管+城管+物管+商管+智管”五管共治和精細、高效、便捷的現代化管理。同時，以數字化賦能打破傳統(tǒng)基層治理限制，上線社區(qū)數字化管理服務平臺，打造駕駛艙和掌上app，將居民、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)、志愿者和商家連接起來，利用掌上生活、線上辦公實現“云上共治”“云上服務”“云上監(jiān)督”等智慧化管理。

根據全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作現場會發(fā)言材料整理

摘自 《中國建設報》 2024.05.21